|
Kimimiz ev sahibi, kimimiz kiracıyız. Kimimiz ev sahibinden kiralarız, kimimiz kiracıdan kiralarız. Alt kiracı oluruz. Alt kira, Kiracının kiraladığı bir varlığı kiralama sözleşmesinde hüküm olmak ve kiralama süresi içinde kalmak koşulu ile üçüncü bir kişiye kiralamasıdır.
Kiracı, kiralayana (malike) zarar verecek bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiralananı (aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça ) tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kirayı bir üçüncü kişiye de devredebilir.(Borçlar Kanunu md.259). Alt kira sözleşmesi, alt kiracıya ilk kiralayana(malike) karşı hiçbir talep hakkı vermez. Alt kira ilişkisinde kira hükümleri geçerlidir. Alt kirada, birinci kiracı kiralayan sıfatını alır. Alt kiracı ile ilk kiralayan (malik) arasında (İlk kiralayanın, alt kira sözleşmesi yapılmasına onay verse dahi), kira sözleşmesi kurulmamıştır. Zira kiralayana karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bir hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle alt kiracı, kiralanan şeyin teslimini kiralayandan isteyemez. Buna karşılık kiralayan kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa kendi kiracısına (ilk kiracıya) karşı dava açmak zorundadır.
Birinci kiracının kira süresi bittikten sonra, onun kiracısının (alt kiracının )da kira süresi sona erer. Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı, kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira, ikinci kiracı, birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını, onun adına kullanan bir kimse durumundadır. Alt kira sözleşmesi, ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerli olup, ilk kira sözleşmesinin feshi ile, alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesih olmuş sayılır. Bu nedenle kiranın sona ermesi ile kiralayanın (malikin) alt kiracıyı da taşınmazdan çıkarma, tahliye yetkisinin olduğu kabul edilir.
Kural olarak, asıl kira sözleşmesinin sona ermesi alt kira sözleşmesini etkilemez. Ancak, bu durumda alt kira sözleşmesinin kiracı tarafından ifası imkânsız hale geleceği için Borçlar Kanunu’nun imkânsızlık müessesesini düzenleyen 117.mad.’si uygulanır ve alt kiracı bu hükümlere dayanarak kiracıya karşı talep haklarını kullanabilir. Burada bizim de katıldığımız doktrindeki hâkim görüşe göre, borçlunun iktidarsızlığı, güçsüzlüğü olarak tanımlanan sübjektif imkânsızlık doğar ve bundan dolayı borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler uygulanır. Çünkü sübjektif imkânsızlıkta, edim sadece borçlu tarafından ifa edilemez durumdadır. Bu nedenle, sübjektif imkânsızlık Borçlar Kanunu’nun 96 ve 117.maddeleri anlamında imkânsızlık olarak kabul edilmemelidir. Başka bir deyişle, alt kiracı bu durumda Borçlar Kanunu’nun 106.mad.ne göre kiracıya karşı talep haklarını kullanabilir. Asıl kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre bitmeden, kural olarak alt kiracı kiralanandan çıkarılamaz. Çünkü daha önce de ifade ettiğimiz gibi alt kira sözleşmesinin süresi en fazla asıl kira sözleşmesinin tabi olduğu süre kadardır. Bu nedenle, asıl kira sözleşmesinin süresinin dolmaması, aksi kararlaştırılmamışsa, alt kira sözleşmesinin de süresinin dolmadığını gösterir. Ancak, asıl kira sözleşmesinde, kiralayan ve kiracı alt kiracının kiralananı tahliye etmesi için başka bir tahliye sebebi oluşturabilirler. Öte yandan, kiralayan asıl kira sözleşmesinin devamını isterken, alt kiracının kiralananı tahliye etmesi amacıyla, asıl kira sözleşmesinin sona ermesini kabul etmişse, bu hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğundan, alt kira sözleşmesini etkilemez. Ancak, gerek kiralayan gerekse kiracının asıl kira sözleşmesini sona erdirme iradeleri olmamasına rağmen, sadece alt kira sözleşmesini sona erdirmek amacıyla, asıl kira sözleşmesini sona erdirdikleri durumlarda muvazaa söz konusu olur. Bu halde de kiralayan ve kiracının aralarında yaptıkları ve asıl kira sözleşmesinin sona ermesine neden olan anlaşma geçersiz olduğundan, alt kira sözleşmesi geçerli olarak hüküm ve sonuçlarını doğurmaya devam eder. Kiralayanın, alt kiracıyı kiralanandan çıkarmak amacıyla alt kira yasağı koyması veya alt kirayı sınırlaması halinde de hukuki niteliği itibariyle aynı durumla karşılaşmış oluruz. Asıl kira sözleşmesinin, tahliye kararı ile sona ermesi halinde ise, uygulamada hakim olan görüşe göre, alt kira sözleşmesi de sona erer. Çünkü alt kiracının kullanım hakkı, gerek süre gerekse kullanım şekli açısından asıl kira sözleşmesine bağlıdır. Asıl kira sözleşmesinde, kiralananın bir başkasına temlik edilmesi halinin, alt kira sözleşmesine etkisi de üzerinde durulması gereken bir başka konudur. Burada Borçlar Kanunu’nun 254.mad.’ne göre, yeni malik kiracıyı gayrimenkulden çıkarmakta veya kullanım hakkının devam etmesine izin vermekte serbesttir. Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’un 7/d. mad.’ne göre ise, yeni malik, kiracıyı ancak kendisi, eşi veya çocuklarının kullanma ihtiyacı göz önüne alarak çıkarabilir, bunun dışındaki durumlarda kiracının tahliyesini talep etme hakkı yoktur. Bu bilgiler ışığında, alt kiracı da bu durumdan kiracının kullanım hakkı derecesinde etkilenir. Kiracının, kira sözleşmesi feshedilirse, alt kira sözleşmesi de sona ermiş olur, çünkü imkânsızlık doğar. Kiracının kullanım hakkının devam ettiği durumlarda ise, alt kira sözleşmesi de sözleşme süresinin sonuna kadar hüküm ve sonuçlarını doğurmaya devam eder. Yeni malikin, asıl kira sözleşmesine bağlı olarak kiracının kullanım hakkının devam etmesine izin vermekle beraber, Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’un 12.mad. göz önüne alınarak, alt kiraya rıza göstermemesi durumu da üzerinde durulması gereken başka bir konudur. Bizim katıldığımız görüşe göre bu halde, alt kira sözleşmesi taraflar arasında hüküm ve sonuçlarını devam ettirmekle beraber, edimin ifasının borçlunun iktidarsızlığı nedeniyle mümkün olamaması söz konusu olduğundan, alt kiracı Borçlar Kanunu’nun 106. mad.’ne dayanarak temerrüt hükümlerinden yararlanabilecektir. Nitekim Borçlar Hukukunun genel hükümleri göz önüne alınarak, borçlunun(kiracının) kusursuz olarak öngöremediği bir nedenle ifanın mümkün olamaması halinde temerrüt hükümleri uygulama alanı bulur. Ayrıca, alt kira sözleşmesinde, kiracı sıfatını sahip olan kişi sonradan gayrimenkulün mülkiyetini kazanırsa, bu durumda, bu kişi gerek Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’un 7/d.mad.’ne göre gerekse Borçlar Kanunu’nun 254 ve 276.mad.lerine göre, alt kiracıdan kiralananın tahliyesini talep edemez. Ancak, kiralananın tahliyesi diğer tahliye nedenleri veya kira süresinin bitimi halinde mümkün olur.
Bu arada Borçlar kanunu değişikliğine ilişkin çalışmalar da devam ediyor. Kira hukukuna ilişkin düzenlemeler, bundan sonra ayrı kanun da değil de, Borçlar kanunu içine yer alacak. Bu kanun tasarısı da esaslı değişiklikleri beraberinde getirecek. Bekleyip göreceğiz.
|